Comment gerer son immobilier professionnel ?

La gestion du patrimoine immobilier d’entreprise peut se révéler un vrai casse-tête pour un entrepreneur. En effet, elle peut être lourde de conséquences tant sur le plan juridique, fiscal et bien sûr, économique. Trouvez dans ce qui suit tout ce qu’il faut savoir pour bien gérer son immobilier professionnel.

Se rapprocher des professionnels en gestion d’immobilier d’entreprise

Tout d’abord, il faut préciser que la gestion de patrimoine professionnel concerne les bâtiments industriels et commerciaux comme les locaux, les ateliers, entrepôts ou tout simplement les bureaux. Ces biens professionnels sont régis par des réglementations strictes à savoir la réglementation liée au Code du travail, aux Établissements Recevant du Public (ERP), aux Immeubles de Grande Hauteur et celles classées pour la protection de l’environnement.

De ce fait, engager des gestionnaires d’immobilier professionnel ou property manager vous procure plusieurs avantages. Premièrement, vous serez délesté de tâches chronophages. Ensuite, vous bénéficierez de conseils et d’expertise dans la gestion immobilière ou du bail commercial. De plus, les property managers se chargent de trouver les opportunités d’investissement  ainsi que la vérification du bon fonctionnement des différentes installations.

Bien connaître les charges déductibles et la taxation des plus-values

L’entrepreneur se doit se renseigner sur les charges susceptibles d’être déduites. Par exemple, en mettant le patrimoine immobilier sur le compte de l’entreprise, un entrepreneur pourra déduire l’ensemble des charges liées à la propriété et des charges locatives

Ceci étant, les charges liées à la propriété d’un bien professionnel intégré au bien privé ne sont pas déductibles, contrairement aux frais de réparation et d’entretien par exemple. Ainsi, plusieurs dépenses doivent être prises en compte comme les intérêts d’emprunts, les frais d’assurances, ou encore les frais d’actes, honoraires de notaire et droits d’enregistrement relatifs à l’achat d’immobilier. Du reste, un bien immobilier d’entreprise nécessite des frais d’environ 5% de sa valeur.

Quant à la taxation des plus-values, elle varie en fonction de l’affectation du patrimoine professionnel. S’il est inscrit à l’actif de l’entreprise, l’entrepreneur sera soumis au régime des plus-values professionnelles.

En outre, les plus-values réalisées sur le court terme sont soumises à l’impôt sur le revenu tandis que les plus-values obtenues sur le long terme doivent supporter un taux d’imposition global jusqu’à 31,50 %. Par ailleurs, la Contribution Sociale Généralisée (CSG) est déductible l’année suivant la vente.

Comparativement, le taux d’imposition du régime des plus-values des particuliers – appliqué lorsque le bien reste dans le patrimoine privé-, s’élève à 34,50 % où il faut ajouter un taux de 5,10 % pour la CSG qui n’est pas déductible. Toutefois, la plus-value ne sera pas soumise à taxation dès que le bien est détenu depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et plus de 30 ans en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Contribution économique territoriale, l’impôt de solidarité sur la fortune et taxe sur la valeur ajoutée

Mettre le patrimoine professionnel sur le compte de l’entreprise n’a pas de conséquences sur le montant de la contribution économique territoriale (CET). Pour ce qui est de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il peut y échapper à condition que l’immeuble, la boutique ou l’entrepôt ou le local commercial soit nécessaire à l’activité de l’entreprise et qu’il soit affecté à une exploitation.

Pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l’intégration immobilier professionnel-entreprise n’a pas de conséquences majeures. Toutefois, une déduction de la TVA est possible si le patrimoine professionnel revêt un caractère d’utilisation commerciale. Celle-ci est également valable si le bien est conservé comme un patrimoine privé.

Quid de la Société civile immobilière ?

Apporter un local professionnel à une Société civile immobilière (SCI) est une option qui s’offre à l’entrepreneur pour la gestion de son immobilier d’entreprise. L’inconvénient est que l’entrepreneur renonce à la déduction des frais d’acquisition. Par contre, la SCI pourra louer le local, ce qui dégage des loyers. Outre cela, en cas de difficulté de l’entreprise, le local professionnel est protégé au sein de la SCI. De plus, la transmission du bien professionnel est facilitée par la SCI notamment sur les taxes.

Bien anticiper les besoins de l’entreprise

Mettre un bien immobilier sur le compte de l’entreprise individuelle offre une structure financière plus favorable comme l’obtention d’un prêt bancaire. Toutefois, il peut coûter cher au moment de céder l’entreprise.

Pour cause, si l’entrepreneur vend son entreprise en le conservant dans son patrimoine immobilier, il doit soit transférer le bien, soit l’extraire de l’actif pour l’assimiler à ses biens privés. C’est donc une cession qui dégage une plus-value soumise à l’impôt, obligeant l’entrepreneur à s’acquitter de taxes y afférentes.